Entre luces y sombras

Las proyecciones de los analistas inmobiliarios prevén para España «el mejor año desde 2008», con un balance de más de 700.000 operaciones en el año 2025 (10% más que en 2024). Estas previsiones están amparadas, principalmente, en las condiciones hipotecarias y una fuerte tasa de ahorro familiar. Volviendo la vista atrás, aquel 15 de septiembre de 2008, llegó el desastre de Lehman Brothers, y con él, el derrumbe del mercado inmobiliario.

Hasta ese momento el exceso de oferta, la facilidad de crédito a bajo coste –incluso importes por encima del 100 % del valor de tasación y con plazos de amortización superiores a 40 años– junto con revalorizaciones continuadas y altas expectativas, supuso una euforia desmesurada, creando una burbuja especulativa y provocando el desplome de precios en muchas zonas y miles de familias atrapadas en hipotecas imposibles de pagar. Casi dos décadas después comprobamos que los precios ya superan en algunas zonas de España los máximos anteriores a la crisis. Sin embargo, la gran diferencia está en el mayor ahorro, la demanda real y un sector financiero más profesional, estricto y restrictivo en la concesión de créditos. En este sentido, la banca española está actuando con mayor prudencia ajustándose al actual marco económico y aportando estabilidad al sistema al situar el ratio de endeudamiento en un entorno máximo del 30%.

Por otro lado, el mercado del alquiler atraviesa también momentos muy complicados con propietarios e inquilinos cada vez en posiciones más distanciadas, afectando especialmente a jóvenes y familias en situación más vulnerable y con menos recursos quienes ya destinan, en muchos casos, más del 45% de sus ingresos al pago de la renta. La generación de vivienda de alquiler totalmente insuficiente unido a las nuevas modalidades de alquiler más rentables como el alquiler turístico, de temporada, o habitacionales, están reduciendo el stock disponible. La menor oferta de alquiler supondrá una subida de precios, estimada en más de un 6% en 2026, así como un mayor desequilibrio entre oferta y demanda. Ante esta situación, y pese a las recientes medidas en materia de control de precios de alquiler, las restricciones a grandes tenedores y el intento fallido de reforma de la Ley del Suelo han supuesto un incremento en la percepción de riesgo en el mercado.

En cuanto al mercado de segunda mano, este marcará después de tres años de subidas, precios máximos en 2026, impulsado por la presión compradora. En todo caso en todas las Comunidades Autónomas se han superado ampliamente los máximos históricos, incluso por encima de los niveles de 2008.

En particular, en Castilla y León los precios no han alcanzado los 1.480 €/m2 de precio medio de venta de 2008, estando a la fecha en un precio medio de 1.250 €/m2, con una variación anual del 5% respecto al año anterior. Sin embargo, nuestra comunidad lidera la variación interanual acumulada de compraventa de viviendas 24/25 (más del 31%).

Por último, en Valladolid tenemos un precio medio de vivienda que se sitúa un 25% por debajo de los 2.500 €/m2 –media nacional–. Estamos en un difícil momento entre luces y sombras por, entre otras cuestiones, la crisis del Proyecto Alta Velocidad, la necesidad de un nuevo Plan General y de un desarrollo ordenado de los municipios colindantes. No obstante, los ambiciosos proyectos como Swich Mobility, Inmobat Iberia, Pod Point o Hispania Glass supondrían un revulsivo indiscutible y esperanzador para nuestra ciudad.

En todo caso, acelerar los plazos de gestión para la transformación de suelo debe ser una prioridad, agilizando la regulación, procurando una reducción de costes operativos para las empresas y mejoras de la productividad.

España, Castilla y León y Valladolid deberán equilibrar la oferta y la demanda a los efectos de alinear la demanda generalizada de vivienda para las familias, evitando y corrigiendo los errores del pasado.